Gestão em Manutenções Contínuas

O grande diferencial do pacote de Gestão em Manutenções está na forma em que a Engi9 aplica suas metodologias. É um sistema que busca agregar valor aos serviços de forma inteligente e eficiente, trazendo aos gestores condominiais maior confiabilidade nas informações sobre os equipamentos, acessórios e áreas de seu condomínio.

Para os moradores, a grande vantagem é a continua manutenção, evitando que haja a depreciação antecipada de equipamentos, acessórios e áreas do condomínio. Contando ainda que, as manutenções preditivas e preventivas, evitam em sua maior parte, as manutenções corretivas.

Para entendermos melhor, temos:

PREDITIVA: se refere ao efeito de afirmar, com antecedência, algo que ainda vai acontecer. É justamente essa a proposta: definir a confiabilidade de um equipamento a partir da sua ficha técnica, coleta de dados e demais informações. Isso é, medir o quanto esse equipamento é confiável em relação à capacidade de continuar funcionando, sem paradas inesperadas ou sem programação. Colocamos como exemplo, a substituição de itens de desgaste de uma bomba de recalque que possuem vida útil controlada.

PREVENTIVA: muito fácil de confundir com a PREDITIVA. No entanto, temos diferenciais. A preventiva, visa a substituição ou manutenção de equipamentos (por exemplo), para que não haja suas paradas inesperadas. Em geral, se dá por analise de fato que, tomando como exemplo, um portão automatizado que apresente alguma anomalia em seu funcionamento. Dá-se início a investigação e a respectiva manutenção anteriormente a sua parada. Também no mesmo caso de um portão, visa a limpeza dos equipamentos acessórios do portão, lubrificação, reapertos e demais atividades.

CORRETIVA: Como indica o próprio nome, a manutenção corretiva é utilizada para corrigir falhas que aparecem durante uma operação. Isto é, se o equipamento tem uma falha a manutenção será realizada para corrigir a eficiência dele. Seu objetivo é restabelecer a condição original do equipamento, tornando-o novamente apto para realizar a operação. Entre todos os tipos de manutenção, a corretiva foi a primeira a ser aplicada dentro dos processos. Como não existia a tecnologia, internet ou monitoramento de ativos na época, as falhas eram encontradas e analisadas somente quando de fato ocorriam. Entretanto, ainda hoje, com a infinidade de tecnologias disponíveis, a manutenção corretiva ainda é muito utilizada e isso vai de encontro com a necessidade de desenvolver estratégias e planos de manutenção preditiva e preventiva, para indicar o nível de desgaste dos componentes do equipamento ou áreas e seu tempo de vida.

Dentre nossas atividades, é desenvolvido o relatório de implementação que, além de obter a listagem de todos equipamentos, pertences e áreas que serão gerenciadas, é executada uma vistoria técnica da situação atual quanto elétrica, hidráulica, civil, impermeabilizações, pinturas, motores, geradores, sistema de dados e voz, dentre outros. Com o relatório cadastrado, são geradas as informações de forma resumida e seu respectivo status. Dentre os resultados, serão divididas as necessidades de forma: Essencial, Importante e Agendada. Essencial: de solução imediata Importante: solução com brevidade Agendada: soluções necessárias que não trarão prejuízos ou problemas. Acidentais: são soluções que se tornam essenciais por sua urgência.

Tendo como exemplo, um veículo colidiu com o portão. O reestabelecimento do portão, torna-se essencial. Em geral, esses fatores, após alguns meses de gerenciamento e readequações, bem como, respectivas manutenções corretivas, o essencial e importante, tendem a tornarem-se agendada. Gestão de Terceiros: Como nosso intuito é trazer maior tranquilidade aos gestores, nosso sistema também gerencia os prestadores parceiros e terceiros, tais como contratos de limpeza, segurança, e outros mais. Nessa modalidade, a Gestão foca a qualidade e continuidade dos serviços, não interferindo em suas regras próprias, mas, auxiliando nas gestões.

Tomando como exemplo a limpeza, poderá o Gestor do Condomínio (síndico) desenvolver o cronograma de aplicação de limpeza e nosso sistema e equipe, desenvolverá e fará o auxílio na gestão, informando a qualidade da limpeza, bem como, sua assiduidade, trazendo ao Gestor maior facilidade na solicitação de correções maiores. Outro exemplo, é o controle dos sistemas de combate à incêndio. Os qual muitos condomínios, não possuem o devido e detalhado controle.

GESTÃO: Será implementado sistema de gestão, o qual serão cadastradas todas as áreas comuns do condomínio e respectivos pertences, aparelhos e demais que demandem manutenções, para cada área. Todos os pertences, aparelhos e demais itens que demandem manutenções, receberão identificação numérica, para respectivo controle através de sistema, planilhas e check list. Além da gestão através de ERP (Sistema Informatizado), haverá um coordenador de manutenção o qual desenvolverá o cronograma de manutenções preditivas, preventivas e corretivas, bem como, fiscalizará todas as atividades desenvolvidas pelos funcionários. Semanalmente ou, quando necessário e/ou solicitado, haverá emissão de relatórios do status de todas as áreas e situações.

GESTÃO COMPARTILHADA: Haverá semanalmente reunião entre corpo diretivo e gestores de manutenção, bem como, representantes da empresa (engenheiros e administradores), para verificações de cronogramas e necessidades levantadas. DOS FUNCIONÁRIOS: Todos os funcionários lotados no condomínio utilizarão uniformes, EPI’s crachás de identificação, bem como, possuirão malas específicas de ferramentas e aparelhos, conforme sua função. Todos os funcionários possuem apólice de seguro (em grupo). DOS EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS: Serão fornecidos equipamentos e ferramentas conforme a lotação de funcionários e respectivas funções. Equipamentos de grande porte, tais como desentupidores (rotores), marteletes e demais, deverão possuir local reservado para sua guarda no condomínio quando necessário. O mesmo se aplica para ferramentas. DOS LOCAIS e SERVIÇOS: Serão atendidas todas as áreas comuns, compreendendo lado externo e interno. Os serviços poderão, apesar da lei de silêncio ou normatização do condomínio, dependendo de sua gravidade e urgência, serem executados a qualquer momento.

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